Nachrichten aus dem Rathaus

Dr. Fraas präsentiert Wohnungsmarktbeobachtung 2016

Wirtschafts- und Wohnungsreferent Dr. Michael Fraas hat am heutigen Freitag,
17. März 2017, die erstmals veröffentlichte „Wohnungsmarktbeobachtung 2016“ vorgestellt. Diese Publikation ist der Auftakt zu einer vertieften, künftig periodisch angelegten Untersuchung und Darstellung des aktuellen Status Quo am Nürnberger Wohnungsmarkt und zwar auch in einer kleinräumigen Betrachtung, bezogen auf die statistischen Bezirke der Stadt.

Dr. Fraas sagt: „Der Aufbau einer kleinräumigen angelegten Wohnungsmarktbeobachtung für Nürnberg ist notwendig. Der Wohnungsmarkt in Nürnberg ist nicht homogen, sondern besteht aus räumlich und sozial unterschiedlich ausgestalteten Teilmärkten. Es ist wichtig, wissenschaftlich fundierte, objektive und transparente Fakten und Informationen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie die interessierte Öffentlichkeit bereitzustellen. Damit schaffen wir eine Grundlage für die wohnungspolitische Diskussion und künftige Maßnahmen.“

Die erste Ausgabe der Wohnungsmarktbeobachtung wurde unter Federführung des Stabs Wohnen im Wirtschaftsreferat mit Unterstützung des Instituts Quaestio – Forschung und Beratung, Bonn, und in Kooperation mit einer verwaltungsinternen, ämterübergreifenden Arbeitsgruppe erstellt. Sie bündelt die in der Stadtverwaltung verfügbaren Daten zum Wohnungsmarkt und stellt die wesentlichen kleinräumigen Wohnungsmarkttrends bezogen auf die statistischen Bezirke dar.

Einige Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2016:

Mehr Wohnungen für Nürnberg
Obwohl in den Jahren 2013 bis 2015 die Zahl der neu fertiggestellten Wohneinheiten auf circa 1 500 jährlich zugenommen hat, wurde der mittlere Zielwert von 2 200 Wohneinheiten noch nicht erreicht. Es mangelt insbesondere an baureifen Wohnungsbaugrundstücken beziehungsweise Wohnbauland. Das städtische Engagement zur Mobilisierung neuer Wohnbauflächen wurde inzwischen deutlich forciert.

Der Wohnungsneubau in den letzten Jahren hat sich überwiegend auf Flächen mit älteren Bebauungsplänen oder auf Baulücken beziehungsweise bisher gewerblich genutzten Flächen vollzogen. Hierin zeigt sich die Problematik der sogenanten Angebotsbebauungspläne, deren Baurecht von den begünstigten Eigentümern häufig über lange Jahre nicht ausgenutzt wird und die daher auch kurzfristig keinen nennenswerten Beitrag zur Belebung des Wohnungsbaus leisten können. Die künftige Baulandstrategie zielt deshalb unter anderem darauf ab, Bebauungspläne bevorzugt bei konkretem Umsetzungsinteresse und – soweit möglich – mit einer vertraglichen Absicherung der Realisierung der Bebauung durchzuführen („kein Baurecht ohne Bauwille“).

Bezahlbares Wohnen – zielgruppenorientierte Angebotsverbesserung
80 Prozent der neuen Geschosswohnungen und 70 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Jahren 2014 / 2015 wurden in mittleren bis einfachen Lagen errichtet. Insofern ist die Aussage, dass sich der Wohnungsbau ausschließlich auf das obere Preissegment konzentriert für Nürnberg nicht zutreffend. Allerdings wurden für neue Geschosswohnungen in diesen Lagen Mietpreise zwischen 9,50 Euro pro Quadratmeter und 10 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese können nicht mehr dem preisgünstigen Segment zugeordnet werden.

Mietpreisbindungen können mit dem Instrument des geförderten Wohnungsbaus erreicht werden. In den Jahren 2010 bis 2015 wurden insgesamt 488 geförderte Wohnungen, das heißt im Jahresdurchschnitt 81 geförderte Wohnungen gebaut. Dies reicht bei weitem nicht aus, um die bis 2030 aus der Bindung fallenden Wohnungen zu ersetzen. Nach Daten der bayerischen Landesbodenkreditanstalt entfallen jährlich mindestens 277 geförderte Wohnungen. Wirtschafts- und Wohnungsreferent Dr. Fraas stellt hierzu fest: „Voraussetzung für eine Stabilisierung des Marktanteils preisgünstigerer Wohnungen ist ein deutlich stärkerer Neubau geförderter Wohnungen.“

Mit dem Sonderprogramm Wohnungsbau werden zehn städtische Flächen für eine beschleunigte Bebauung auf den Markt gebracht und die zügige Bebauung einer Fläche des Freistaats sichergestellt. Dabei wurde und wird hauptsächlich durch Übertragung an die wbg beziehungsweise durch Konzeptauswahlverfahren sichergestellt, dass die Grundstücke an solche Wohnungsunternehmen gehen, die die städtischen Zielvorstellungen erfüllen können. Insgesamt werden im Sonderprogramm Wohnungsbau rund 1 500 Wohnungen entstehen, davon ein Großteil gefördert.

Ferner ist ein wichtiges Ziel, insbesondere Familien die Realisierung eines Eigenheims in Nürnberg zu ermöglichen und so einer Abwanderung ins Umland entgegenzuwirken. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an der Neubautätigkeit lag in den Jahren 2014 und 2015 bei 26 Prozent und damit um fünf Prozentpunkte über dem Durchschnitt der deutschen kreisfreien Großstädte.

Quartiere als Wohnstandorte stärken
Die Wohnungsmarktbeobachtung betrachtet auch das Wanderungsverhalten unterschiedlicher Ziel- und Altersgruppen. Im Sinn eines Frühwarnsystems sollen die Informationen dazu dienen, beginnende Veränderungen beziehungsweise sozialstrukturelle Phänomene wie Gentrifizierung und Segregation anzuzeigen.
Die aktuellen Ergebnisse zeigen für die Nürnberger Stadtbezirke keine durchgreifenden Auffälligkeiten. Auffällige Werte konnten durch Einzelereignisse erklärt werden. Ein Beispiel: Im Bezirk Uhlandstraße wurde eine überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung verbunden mit einem rückläufigen Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften registriert, ein erstes Anzeichen für eine mögliche Gentrifizierung. Diese Entwicklung lässt sich jedoch auf die starke Neubauentwicklung am Nordbahnhof zurückführen. Durch die neuen Wohnungen gab es hohe Mieten sowie einen Zuzug zahlungskräftiger Mieter und Käufer, weswegen sich der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften insgesamt verringerte. Eine Verdrängung hat in diesem Fall nicht stattgefunden, da die neuen Mieter Wohnungen bezogen haben, die auf einer ehemaligen Gewerbefläche entstanden sind. Dies zeigt, dass die kleinräumigen Auswertungen stets mit der Entwicklung vor Ort abzugleichen sind und keine voreiligen Schlüsse gezogen werden dürfen.

Wohnungsmarktbarometer: Dialog der Wohnungsmarktakteure
Die Wohnungsmarktbeobachtung versteht sich auch als Dialog- und Kommunikationsinstrument. Deswegen ist mit dem „Wohnungsmarktbarometer“ eine Befragung von lokalen Akteurinnen und Akteuren zur Markteinschätzungen in das Konzept der Wohnungsmarktbeobachtung integriert. Der Großteil der Marktakteure bezeichnet den Wohnungsmarkt in Nürnberg als angespannt und sieht insbesondere bei preisgünstigen Mietwohnungen einen deutlichen Nachfrageüberhang. Als zentrale Probleme (über 80 Prozent der Nennungen) werden die mangelnde Verfügbarkeit und die hohen Preise von Bauland, das Fehlen von Wohnungen im unteren Preissegment sowie hohe Bau- und Modernisierungskosten genannt.

Weiteres Vorgehen
Die Wohnungsmarktbeobachtung versteht sich nicht als abschließende Antwort auf wohnungspolitische Fragen. Sie ist ein Radar- und Frühwarnsystem zur Ausrichtung und gegebenenfalls Nachsteuerung des wohnungspolitischen Handelns. Der zugrundeliegende Datenbestand soll weiter ausgebaut, künftig jährlich aktualisiert und regelmäßig in einem Bericht veröffentlicht werden. Die Aussagekraft der Daten und die Belastbarkeit ihrer Interpretationen wächst kontinuierlich mit der Fortführung der Zeitreihen. let

Die Broschüre „Wohnungsmarktbeobachtung 2016“
 

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