Aktuelles zur Stadtentwicklung am Marienberg
Einstellung des Verfahrens
Nach dem im März 2023 der Stadtrat sich durch die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 4671 dazu bekannte das Untersuchungsgebiet mittels herkömmlicher Planungsinstrumente entwickeln zu wollen, folgte am 31.01.2024 der formelle Beschluss auf den Erlass einer Entwicklungssatzung zu verzichten. Dadurch wird das Verfahren zur Vorbereitung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme eingestellt.
Detaillierte Unterlagen zur Stadtratsbehandlung finden sie im Ratsinformationssystem unter
Eine Aufzahlungsklausel für Grundstücksankäufe der Stadt erlischt damit.
Einleitung Bebauungsplan Nr.4671
Als ersten Schritt der planungsrechtlichen Sicherung des Gewerbestandortes und Stärkung der Naherholungsfunktion des Areals am Marienberg wurde das Bebauungsplanverfahren Nr. 4671 - analog dem Umgriff des in gleicher Sitzung des Stadtplanungsausschusses am 23.03.2023 beschlossenen Nutzungskonzeptes - eingeleitet.
Die folgenden Schritte werden sich darauf konzentrieren, Flächen zu definieren, die im Benehmen mit den Grundstückseigentümern zeitnah und bedarfsgerecht unter Beachtung naturschutzfachlicher Belange entwickelt werden können.
Sich daraus ergebende Investitionen in Zusammenhang mit der Erschließung und Baureifmachung des Gebietes sollen somit nur dort getätigt werden, wo der Mitwirkungswille eine zügige Umsetzung ermöglicht und dies bestenfalls im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages abgesichert ist.
Dazu werden weitere Gespräche mit Eigentümern geführt werden, deren Ergebnisse in die Bauleitplanung einfließen werden.
Untersuchungsergebnisse und weiteres Vorgehen
Im Stadtplanungsausschuss am 23.03.2023 wurde über den Stand der Vorbereitenden Untersuchungen berichtet und darauf aufbauend das weitere Vorgehen zur Entwicklung des Areals beschlossen. Der präsentierte Sachstandstandbericht des Gutachterbüros die STEG beinhaltet bis dato absolvierte Prüfbausteine und daraus gewonnene Erkenntnisse.
Zusammenfassung der prägenden Rahmenbedingungen für eine Entwicklung:
• Verkehr: Auf Grund des wirtschaftlich nicht darstellbaren Ausbaus einer U-Bahnhaltestelle kann nur eine extensive Entwicklung verkehrlich bewältigt werden.
• Bauliche Entwicklung: Für eine Wohnnutzung fehlt die dafür notwendige wohnortnahe Schulversorgung von Grundschulkindern. Eine zusätzliche Schulvorbehaltsfläche im Gebiet selbst passt jedoch nicht zum gesamtstädtischen Konzept der Versorgung.
• Freiraumnutzung: Das Gebiet mit seiner vorhandenen starken Freizeitnutzung hat ein großes Potenzial, Natur- und Kulturlandschaften zu sichern und weiterzuentwickeln und diese für die Naherholung nutzbar zu machen.
• Natur- und Artenschutz: Fauna: Das Gebiet ist aufgrund seines Strukturreichtums ein sehr wertvoller Lebensraum für viele Arten. D.h. Eingriffe führen in vielen Bereichen des Gebiets zu Konflikten. Nur sehr wenige, kleinflächige Bereiche könnten als Ausgleichsflächen dienen. / Grünordnung: Durchgeführte Kartierungen und die Bestandsbewertungen lassen erkennen, dass eine zukünftige Bebauung Konflikte verursacht. Ein Biotopverbundkonzept sowie ein erstes Ausgleichskonzept zeigen auf welche Kernlebensräume und Trittsteinbiotope von einer zukünftigen Bebauung freizuhalten sind.
• Schall: Bei zukünftigen Nutzungen sind ermittelte Lärmbetroffenheitsbereiche für den Tages- und Nachtzeitraum zu beachten.
• Lufthygiene: Vorhandene Verkehrsemissionen angrenzender Straßen bedingen eine fachgutachtliche Bewertung der Luftschadstoffimmissionen im Plangebiet im Rahmen folgender Bauleitplanverfahren.
• Klima: Eine Bebauung kann die Funktion des Areals als Kaltluftlieferant einschränken oder zerstören, was sich nicht nur nachteilig auf das Gebiet selbst, sondern auch auf angrenzende Bereiche auswirken würde. Deshalb muss der Luftaustausch mit der Umgebung bei der Überplanung gewährleistet werden.
• Hydrogeologie: Die Grundwasserfließrichtung verläuft Nord-West gerichtet. Im Südwesten haben ca. 25% der Gesamtfläche einen Grundwasserflurabstand > 3m. Das übrige Gebiet teilt sich in zwei ähnlich große Bereiche auf mit einem Grundwasserflurabstand <1m und einem Grundwasserflurabstand, der zwischen 1 und 3m liegt.
• Ökologische Bodenfunktion: Weite Teile des Areals sind unversiegelt. Böden mit ökologischen Bodenfunktionen nehmen etwa die Hälfte des Gebietes ein. Unter Bodenschutzgesichtspunkten sollte besser auf eine Bebauung und Versiegelung dieser Flächen sowie einen Bodenauf- oder –abtrag verzichtet werden.
• Eigentümerverhältnisse: Gegenwärtig befinden sich 69 % der Grundstücke im Planungsgebiet in Privatbesitz. Ein Teil dieser Flächen wird landwirtschaftlich genutzt. Dies beeinflusst die städtebaulichen Entwicklungsoptionen.
• Archäologie: Im Gebietszentrum muss von drei mesolithischen Nutzungsflächen mit einer Mindestfläche von ca. 600 m² pro Fundniederschlag ausgegangen werden.
Zudem existiert hier eine vermutlich ca. 10 ha große urnenfelderzeitliche Siedlungsfläche. Im Südwesten des Gebiets gibt es Anzeichen dafür, dass dieser Bereich mit Bauschutt der Nachkriegszeit aufgefüllt wurde und somit frei von Bodendenkmälern ist.
Die Weiterentwicklung des Areals bedarf aus bodendenkmalpflegerischer Sicht weitergehender Untersuchungen.
• Kampfmittel: Es besteht für Teilbereiche des Gebiets, vor allem in der östlichen Hälfte, weiterer Erkundungsbedarf.
Anhand der Prüfergebnisse konnten Flächen für eine mögliche Entwicklung mit ihrem jeweils spezifischen Konfliktpotenzial identifiziert werden.
Zusammenfassung der städtischen Planungsdeterminanten:
• Verkehr: Im Verkehrsausschuss am 28.05.2020 wurde die „Zukunft des Nürnberger U-Bahn-Netzes“ behandelt mit dem Ergebnis, dass der U-Bahnhalt am Marienberg in absehbarer Zukunft nicht nachgerüstet wird.
• Bauliche Entwicklung: Eine Wohnnutzung scheidet auf Grund von fehlenden Schulkapazitäten in der Nähe aus. Der am 14.10.2020 vom Ausschuss für Recht, Wirtschaft und Arbeit behandelte und am 21.10.2020 im Stadtrat beschlossene Masterplan Gewerbeflächen sieht als ein Entwicklungsziel für das Areal eine Ansiedelung mit innovativem Gewerbe vor.
• Natur- und Artenschutz, Freiraumnutzung und Klima: Die Wertigkeit des Areals in der bestehenden Form wird vom Umweltbereich als sehr hoch eingeschätzt und damit alle Eingriffe jeglicher Natur als kritisch betrachtet.
Alles zusammen beschränkte die Entwicklungsfähigkeit des Untersuchungsgebietes. Ergo sollte sich eine Entwicklung auf die Teilbereiche des Gebiets mit dem geringsten Konfliktpotenzial unter Würdigung der neuen Anforderungen konzentrieren und auch mit herkömmlichen Planungsinstrumenten umsetzbar sein.
Dafür wurden Rahmenplanvarianten erstellt. Diese sehen gewerbliche Nutzungen entlang der tangierenden Hauptverkehrsstraßen im Süden und Westen sowie einen Entwicklungsschwerpunkt Sport im Norden und Osten vor. Das Zentrum des Areals bleibt auf Grund naturschutzrechtlicher Belange von einer (baulichen) Entwicklung ausgeschlossen (Tabuzone). Die favorisierte Planvariante liefert die Chance für die Ansiedlung von innovativem Gewerbe durch ein zusätzliches flächenmäßig untergeordnetes Angebot für „temporäres Wohnen“, d.h. Wohnen auf Zeit in Zusammenhang mit Weiterbildungen/Ausbildung - insbesondere mit Bezug zum neu geplanten bzw. östlich ansässigen Gewerbe.
Ein auf dieser Variante aufbauendes Nutzungskonzept erweitert den Entwicklungsbereich durch eine stadtplanerisch sinnvolle Flächenarrondierung im Nordosten. Hier soll - als Fortführung der bestehenden Nutzungen östlich der Marienbergstraße - auch eine Ansiedlung von innovativem Gewerbe ermöglicht werden, um die bestehende Infrastruktur bestmöglich zu nutzen. Die Fläche des angrenzenden Sportplatzes Eichenkreuz erhält eine Scharnierfunktion. In Abhängigkeit zukünftiger Bedarfe kann sie für Sport- oder gewerbliche Nutzungen bzw. eine Kombination aus beidem herangezogen werden.
Dieses Nutzungsspektrum ermöglicht es flexibel und trotzdem standortgerecht auf zukünftige Bedarfe reagieren zu können. Differenziertere Aussagen und Zielsetzungen werden im weiteren Planungsprozess auf der Ebene der Bauleitplanung getroffen werden.
Aufhebung Vorkaufsrechtssatzung
Zur Sicherung der Ziele einer städtebaulichen Entwicklung des Areals östlich der Flughafenstraße und nördlich der Marienbergstraße wurde begleitend zu den Vorbreitenden Untersuchungen gemäß §165 Abs. 4 Baugesetzbuch die Satzung Nr. 10 über ein besonderes Vorkaufsrecht beschlossen.
Da sich im Laufe der Untersuchungen die Hinweise verdichteten, dass das Entwicklungspotenzial des Gebiets geringer als angenommen ist, wird für diese Potenzialflächen inzwischen eine Entwicklung mit herkömmlichen Planungsinstrumenten angestrebt. Die Vorbereitenden Untersuchungen werden sich demnach im weiteren Verlauf darauf konzentrieren, für die verbleibenden Entwicklungsflächen mögliche Varianten der planungsrechtlichen Umsetzung zu untersuchen.
Um den Belangen der Eigentümer innerhalb des ursprünglich groß gefassten Untersuchungsgebiets frühzeitig Rechnung tragen zu können und auf Grund der überwiegenden Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer entwickelbarer Flächen, wird bereits vor Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen auf das per Satzung festgelegte besondere Vorkaufsrecht verzichtet.
Der Stadtrat der Stadt Nürnberg hat deshalb in seiner Sitzung vom 29.09.2021 die Satzung zur Aufhebung der Satzung Nr. 10 über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 BauGB für den Bereich östlich der Flughafenstraße und nördlich der Marienbergstraße in den Gemarkungen Lohe und Ziegelstein (Vorkaufsrechtssatzung Nr. 10 - VorkRS Nr. 10) beschlossen.
Diese Aufhebungssatzung wurde am 13.10.2021 im Amtsblatt Nr. 21 veröffentlicht und ist am 14.10.2021 in Kraft getreten.
Auf die gutachterlich ermittelten Grundstückswerte hat dies keine Auswirkungen.
Unabhängig von der Aufhebung der Vorkaufrechtssatzung ist das Liegenschaftsamt der Stadt Nürnberg nach wie vor interessiert und Willens, zu den bekannten gutachterlich ermittelten Werten plus Indexierung Grunderwerbe vorzunehmen.
Bei Verkaufswunsch kann man sich gerne weiterhin an das Liegenschaftsamt unter
0911 2 31 - 25 58 wenden.
Hydrogeologisches Gutachten
Zur Bewertung des Baugrundes wird im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen ein hydrogeologisches Gutachten angefertigt.
Im Zuge dessen wurde Ende 2019 in vier Versickerungsversuchen in Schürfen die Durchlässigkeit des Untergrundes untersucht und die Baugrundschichten bestimmt. Eine Versickerung wird als grundsätzlich möglich erachtet.
Eine geologische Übersicht soll Angaben zur Bodenbeschaffenheit machen, eine hydrologische Übersicht die Grundwasserfließrichtung und vorhandene Grundwasserstände aufzeigen.
Für diese Erkundungen wurden im Juni 2020 drei neue Grundwassermessstellen im Gebiet errichtet. Diese wurden ebenso wie bereits bestehende Grundwassermessstellen mit Datenloggern (d.h. digitalen Mess-/ Aufzeichnungsgeräten) versehen. Durch turnusmäßige Messungen soll hier der jahreszeitliche Verlauf der Grundwasserstände unter Einfluss des Niederschlaggeschehens festgestellt werden.
Binnen 6 Monaten bis zu einem Jahr werden aussagekräftige detaillierte Aussagen zu den vorhandenen Grundwasserverhältnissen erwartet.
Pächterbefragung
Erste Erkenntnisse aus den Fachgutachten sowie der Eigentümerbeteiligung lassen erkennen, dass es im Untersuchungsgebiet Flächen geben wird, die für eine bauliche Entwicklung nicht herangezogen werden können. Da bis zu einer fundierten Flächenbeurteilung weitere Untersuchungen und Abwägungen erfolgen müssen, wird die Pächterbefragung zunächst noch nicht durchgeführt. Sobald ein erster belastbarer Flächenumgriff hinsichtlich einer potentiellen Entwicklung definiert werden kann, werden die entsprechend beteiligten Pächter natürlich in den Entwicklungsprozess miteinbezogen.
Eigentümerbeteiligung
„die STEG" Stadtentwicklung GmbH, Stuttgart, führt seit Mai 2019 die Vorbereitenden Untersuchungen durch. In diesem Zusammenhang fanden am 02.05.2019 und am 16./ 17.07.2019 Eigentümerinformationsveranstaltungen statt, um Instrument, Arbeitsumfang und das weitere Vorgehen zu erläutern.
Danach wurden die Eigentümerbelange zur Vorbereitung von persönlichen Einzelgesprächen, die dann von November 2019 bis Februar 2020 von die STEG durchgeführt wurden, schriftlich mittels Fragebogen abgefragt. Fast alle Eigentümer im Gebiet nutzten das Angebot, sich in einem persönlichen Gespräch zu informieren und sich über die Entwicklung auszutauschen.
Nach Abschluss der Gespräche erfolgte deren Auswertung seitens „die STEG“, welche bei den weiteren Untersuchungsprozessen berücksichtigt wird. Anregungen und Fragestellungen aus den Gesprächen wurden soweit möglich bereits durch eine schriftliche Projektinformation an die Eigentümer im März 2020 beantwortet.
Werden im Rahmen der weiteren Untersuchungen und der Gebietsentwicklung weitere Beteiligungsformate angeboten, werden die Eigentümer als wichtige Schlüsselgruppe explizit involviert.
Vorbereitende Untersuchungen zur STEM Marienberg
Die Stadt Nürnberg hat zur Unterstützung der Stadtverwaltung nach einer öffentlichen Ausschreibung das Büro „die STEG" Stadtentwicklung GmbH, Stuttgart, mit der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen beauftragt.
Das Büro arbeitet seit Mitte 2019 an dem Projekt. Die Gebietsanalyse läuft ebenso wie die Erarbeitung der dafür erforderlichen Fachgutachten.
Informationsveranstaltung für interessierte Bürgerinnen und Bürger im Schloss Almoshof
Mit dem Thema „Wie geht es weiter mit der STEM – Stadtentwicklungsmaßnahme Marienberg" lud am 11. Juni 2018 der Vorstadtverein Nürnberg Nord e.V. interessierte Bürgerinnen und Bürger ins Schloss Almoshof ein.
Nach einer kurzen Präsentation wurden die Fragen der Bürgerschaft beantwortet.
Der Ausschreibungsprozess zur Vergabe der Vorbereitenden Untersuchungen ist noch nicht abgeschlossen. Sobald ein Ergebnis vorliegt, wird sich das beauftragte Gutachterteam der interessierten Öffentlichkeit und insbesondere den Eigentümerinnen und Eigentümern, Pächterinnen und Pächtern sowie Nutzerinnen und Nutzern vor Ort vorstellen und die weitere Vorgehensweise erläutern.
Einleitung einer Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Bereich Marienberg
Zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten hat der Stadtrat am 25. Oktober 2017 beschlossen, dass für den Bereich östlich der Flughafenstraße und nördlich der Marienbergstraße in den Gemarkungen Lohe und Ziegelstein die Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach §§ 165 BauGB vorbereitet werden soll.