Nachfolgend werden die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erläutert.
Ziel dieser Erstinformationen ist es, eine grobe Orientierung zu ermöglichen; die Rechtslage wird in Teilen allerdings nur vereinfacht erklärt.
Bei den Erläuterungen handelt es sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft.
Fragen
zur STEM allgemein
Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, abgekürzt auch STEM, ist ein im Baugesetzbuch (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung. Sie kann für umfassende städtebauliche Aufgaben eingesetzt werden und ist vor allem dafür geeignet, Grundstücke für eine zügige Bebauung zu mobilisieren und die notwendigen Entwicklungskosten zu finanzieren. Dabei wird die Entwicklung des Gebiets aus dem Bodenwertgewinn, den eben diese Entwicklung erzeugt, bezahlt. Überschüsse werden an die Eigentümer ausgeschüttet.
Die Regelungen der §§ 165 bis 171 BauGB über die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dienen insbesondere der mittelfristigen Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie der Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Eine STEM kann sowohl zur erstmaligen Entwicklung von Flächen als auch zur Wiedernutzung von brachliegenden Flächen (z.B. Konversion von Militär- oder Bahnflächen oder von Industrie- und Gewerbebrachen) angewandt werden.
Bevor ein förmliches Entwicklungsgebiet als Satzung vom Stadtrat beschlossen wird, sind sogenannte Vorbereitende Untersuchungen durchzuführen. Sind diese abgeschlossen und eine förmliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen, sollte die Stadt grundsätzlich alle Grundstücke im Geltungsbereich der Satzung erwerben.
Hierdurch soll eine einheitliche Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund bestehender Grundstückszuschnitte und/oder Eigentümerstrukturen gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre. Durch den Erwerb der Grundstücke hat die Stadt die Möglichkeit, die für das Entwicklungsgebiet notwendige Infrastruktur (z.B. die Errichtung von Straßen und Plätzen, Kitas aber auch Erholungs- und Grünflächen) zu koordinieren und zügig umsetzen zu können.
Mit dem Einleitungsbeschluss wird nicht die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs sondern die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. Diese sind obligatorisch von der Stadtverwaltung durchzuführen.
Zeigt sich im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen, dass die Ziele der Stadt bereits durch den Abschluss von Städtebaulichen Verträgen erreicht werden können, ist eine förmliche Städtebauliche Entwicklungssatzung nicht erforderlich.
Mit dem Einleitungsbeschluss verpflichtet sich die Stadt, die Grundstückseigentümer, Pächter und Mieter im Untersuchungsbereich am Prozess zu beteiligen. Sie informiert über die Absichten, regt zur Mitwirkung an und steht dem genannten Personenkreis beratend zur Seite. Eigentümer, Pächter und Mieter sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die diese für die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen benötigen.
Weiterhin können durch den Einleitungsbeschluss Bauanträge unter bestimmten Umständen bis zu zwölf Monate zurückgestellt werden, wenn zu befürchten ist, dass durch die Durchführung der Planung eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
Der Einleitungsbeschluss ist gleichzeitig Stichtag für die Bestimmung des entwicklungsunbeeinflussten Werts (Anfangswert) der Grundstücke. Das bedeutet, dass ermittelt wird, welchen Verkehrswert Grundstücke am Tag der Stadtratsbehandlung hatten. Dieser Wert spielt für einen eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt eine erhebliche Rolle.
Die Einleitung von Vorbereitenden Untersuchungen ermöglicht weder eine Enteignung noch wird diese erleichtert. Die Eigentümer sind auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch bestehendes Baurecht wird nicht angetastet.
Vor der Festlegung eines Entwicklungsbereichs per Satzung sind laut Gesetz sogenannte Vorbereitende Untersuchungen (VU) durchzuführen.
Vorbereitende Untersuchungen bezeichnen die Tätigkeit der Stadtverwaltung und ihrer beauftragten Büros zu prüfen, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung gegeben sind. Sie beginnen förmlich mit einem sogenannten Einleitungsbeschluss des Stadtrats.
Die VU ermitteln alle für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme relevanten sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Ein wesentlicher Teilaspekt ist es dabei, die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderer Nutzungsberechtigter im Untersuchungsgebiet zu ermitteln und zu fördern.
Die Zeitdauer der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen kann unterschiedlich lange betragen. Die konkrete Dauer hängt unter anderem von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümer und den unterschiedlichen zu untersuchenden Themenbereichen ab. Die Untersuchungen sind darauf angelegt, die Anwendbarkeit des Rechtsinstrumentariums abzuschätzen sowie eine städtebauliche Entwicklung koordiniert zu planen und durchzuführen.
Die Stadt kann die vorbereitenden Untersuchungen selbst durchführen oder sich von externen Dritten dabei unterstützen lassen. Aufgrund des erheblichen Analyseumfangs und auch wegen der anzustrebenden Neutralität wird die Durchführung hier durch erfahrene, leistungsfähige externe Fachleute bearbeitet. Eine formale Betreuung erfolgt durch das Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg.
Erst nach Abschluss der VU und bei Vorlage aller gesetzlichen Rahmenbedingungen kann ein Gebiet durch Beschluss des Stadtrats förmlich als Städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt werden, wofür dann eine Satzung mit Begründung zu erarbeiten wäre.
Eine VU ist ergebnisoffen. Ergebnis kann nach Abwägung aller Belange sein, dass eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in veränderter Form (anders als ursprünglich vorgesehen) oder auch gar nicht durchgeführt wird.
Die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen wurde durch die Einleitung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Marienberg beschlossen. Sie sind obligatorisch von der Stadtverwaltung – oder durch beauftragte Dritte – durchzuführen.
Mit dem Einleitungsbeschluss verpflichtet sich die Stadt, die Grundstückseigentümer, Pächter und Mieter im Untersuchungsbereich am Prozess zu beteiligen. Sie informiert über die Absichten, regt zur Mitwirkung an und steht dem genannten Personenkreis beratend zur Seite. Eigentümer, Pächter und Mieter sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die diese für die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen benötigen.
Während der Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen können Bauanträge unter bestimmten Umständen bis zu zwölf Monate zurückgestellt werden, wenn zu befürchten ist, dass durch die Durchführung der Planung eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
Die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen ermöglicht weder eine Enteignung noch wird diese erleichtert. Die Eigentümer sind auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch bestehendes Baurecht wird nicht angetastet.
Im Mittelpunkt der Vorbereitenden Untersuchungen steht die intensive inhaltliche Auseinandersetzung mit den gesamtstädtischen Erfordernissen, den örtlichen Gegebenheiten und Zielen sowie die Gespräche mit der Bewohnerschaft, den Nutzerinnen und Nutzern und den Eigentümerinnen und Eigentümern im Untersuchungsbereich.
Die aufwendigen Ermittlungen setzen sich aus verschiedenen Einzelbestandteilen zusammen, um alle Einflussfaktoren beurteilen zu können.
Nachfolgend eine Aufzählung von betrachteten Aspekten:
• Gutachten zu unterschiedlichen Themen, wie Verkehr, Umwelt, Naherholung etc.
• Bedeutung des Gebiets für die örtliche oder überörtliche Entwicklung
• Abstimmung der Entwicklungsziele mit den Zielen der Raumordnung
• Bedarfsprüfung bezüglich Wohnen und Gewerbe
• Prüfung und Nachweis des Bedarfs von sozialen Infrastruktureinrichtungen
• Prüfung der Grundstücksverfügbarkeit zur Erfüllung der sozialpolitischen Ziele
• Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer
• Ermittlung der Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert
• Erarbeitung einer städtebaulichen Rahmenplanung
• Nachweis des öffentlichen Interesses an einer zügigen Durchführung
• Kosten- und Finanzierungsübersicht (Grundlage: Rahmenkonzept)
• Vorschlag zur Gebietsabgrenzung
• Zusammenstellung der berührten öffentlichen und privaten Belange
• Hinweise auf Ausgleiche, Sozialplan, Verlagerungs- und Ersatzbedarfe
Der Umgriff der vorbereitenden Untersuchungen wird so festgelegt, dass alle wesentlichen räumlichen Zusammenhänge und die Auswirkungen einer potenziellen Siedlungsentwicklung ausreichend beurteilt werden können. Dabei können auch Flächen im Untersuchungsbereich liegen, die auf Grund Ihrer rechtlichen oder physischen Beschaffenheit für eine Siedlungsentwicklung nicht in Frage kommen.
Außerdem werden im Kontext der vorbereitenden Untersuchungen Potenziale für Ausgleichmaßnahmen, Kompensationsflächen und wesentliche Funktionsflächen für ökologische Belange erhoben. Auch deswegen ist es wahrscheinlich, dass nicht alle Flächen des Untersuchungsgebiets tatsächlich mit einer Siedlungsentwicklung überplant werden. Es können durch die Untersuchungen Ausschlussflächen oder relevante Ausgleichs- und Freiraumflächen definiert werden.
Als Städtebaulicher Entwicklungsbereich wird ein Gebiet bezeichnet, für das der Stadtrat eine Entwicklungssatzung erlassen hat. Diese legt den Städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungszielen förmlich fest.
Ein Städtebaulicher Entwicklungsbereich ist maximal so groß wie der Bereich, für den zuvor die Vorbereitenden Untersuchungen (VU) durchgeführt worden sind. Je nach Ausgang der VU können auch Teilbereiche gebildet werden, für die ein Städtebaulicher Entwicklungsbereich per Satzung beschlossen wird.
In der Regel wird der Umgriff der Vorbereitenden Untersuchungen weiter gefasst als der spätere Entwicklungsbereich. Damit soll gewährleistet werden, dass auch die über das Entwicklungsgebiet hinausgehenden Auswirkungen und Bezüge ausreichend untersucht und bewertet werden. Das tatsächliche Entwicklungsgebiet (STEM-Geltungsbereich) wird per Satzung beschlossen und hat solange Bestand, bis die Satzung am Ende der Maßnahme aufgehoben wird.
Um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen, müssen einige wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein.
So muss die Stadt zum einen besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese können sich aus der Größe des Gebiets, dessen besonderer Lage oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahmen für die Stadt ergeben.
Zum anderen muss das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage an Wohnraum das Angebot auf dem Wohnungsmarkt deutlich übersteigt.
Eine weitere Bedingung ist, dass die mit einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch Städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder die Eigentümer nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert" zu veräußern.
Mit dem Erlass einer Entwicklungssatzung verpflichtet sich die Stadt, das Projekt zügig innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.
Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme darf förmlich nur dann beschlossen werden, sofern sich die Stadt konkrete Vorstellungen davon gebildet hat, wie der Entwicklungsbereich zukünftig ausgestaltet werden soll. Dies geschieht in der Regel mit einem Strukturkonzept, das bereits während der Vorbereitenden Untersuchung entwickelt wird.
Die Anwendung des Instruments der Entwicklungsmaßnahme kommt dann in Frage, wenn ein Gebiet von besonderer Bedeutung und besonderer Funktion entweder neu entwickelt oder im Rahmen einer Konversion umstrukturiert und neu geordnet werden soll. Angestrebte Entwicklungsziele werden durch eine Entwicklung aus einer Hand wesentlich begünstigt oder überhaupt erst ermöglicht, da insbesondere schwierige Eigentums- und Grundstückssituationen eine zügige und zielgerichtete Entwicklung oft behindern. Daher wird für Entwicklungsmaßnahmen von übergeordneter Bedeutung die Entwicklung aus einer Hand als wesentliches Gestaltungselement eingesetzt. Komplikationen und Verzögerungen durch weitere beteiligte Dritte können reduziert oder ganz vermieden werden. Durch das Instrument soll eine zügige Umsetzung der städtebaulichen und infrastrukturellen Ziele ermöglicht werden.
Die Gebietsentwicklung wird durch die Differenz zwischen dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke sowie deren Endwert/-en finanziert. Sämtliche Entwicklungskosten sind aus diesem Differenzbetrag zu begleichen. Sind private Eigentümer durch Abwendungsvereinbarungen in die Entwicklung involviert, bringen sie diese Differenz in Form des Abwendungsbeitrags ein. Bestandteil der vorbereitenden Untersuchungen ist die Aufstellung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht der Gesamtmaßnahme. Die sogenannte KuF soll aufzeigen, ob die Maßnahme wirtschaftlich umsetzbar ist.
Die Maßnahme wird also durch die entwicklungsbedingte Wertsteigerung finanziert.
Dabei trägt die Gemeinde das wirtschaftliche Risiko der Entwicklung, z.B. falls es auf Grund der Marktlage zu Verzögerungen im Grundstücksverkauf kommt.
zur Wertermittlung
Wird auf dem Immobilienmarkt bekannt, dass ein Gebiet in Zukunft möglicherweise entwickelt werden könnte (z.B. durch eine Ausweisung als Bauland), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert der Grundstücke des Gebiets.
Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswerts kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass der Stadtrat die Einleitung Vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden.
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt, sofern ein Städtebaulicher Entwicklungsbereich per Satzung beschlossen wird, die für die Maßnahme benötigten Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (Anfangswert) zu erwerben und sie in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum marktüblichen Baulandpreis (Endwert) wieder zu veräußern. Nach Abzug aller Entwicklungskosten werden die verbleibenden Gewinne an die früheren Grundstückseigentümer anteilig verteilt.
Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der u.a. die ursächlichen Infrastrukturmaßnahmen (z.B. Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Grün- und Freiflächen) in einem Städtebaulichen Entwicklungsbereich finanziert werden müssen.
Der entwicklungsunbeeinflusste Wert eines Grundstücks wird vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Nürnberg bestimmt. Dieser kann jedoch erst nach ersten Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen ermittelt werden, da dazu eine genaue Analyse der Grundstücke erforderlich ist. Für Ankaufsverhandlungen werden jedoch im Vorfeld vom Gutachterausschuss im Rahmen eines zonalen Gutachtens Näherungswerte für die betroffenen Flächen benannt.
In die Ermittlung des Anfangswerts fließt der unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert des Grundstücks ein. Von einem Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses ist nicht auszugehen.
Auch für landwirtschaftlich genutzte Flächen wird der Anfangswert nach den allgemein geltenden Grundsätzen vom Gutachterausschuss ermittelt.
Landwirtschaftlich genutzte Flächen können sich auf Grund ihrer besonderen Lage (verkehrliche Erschließung, Nähe zum Siedlungsbereich) auch für andere als landwirtschaftliche Nutzungen eignen. Dann spricht man von „besonderen Agrarlandflächen", für die der sogenannte „außerlandwirtschaftliche" Verkehrswert maßgeblich ist. Dieser liegt über dem Wert für reines Agrarland. War der Verkehrswert vor Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen ohnehin bereits höher, so gilt dieser.
Das Wertgutachten ist den Eigentümern von im Untersuchungsbereich liegenden Grundstücken zugänglich.
Zusätzlich wurden aufgeworfene Fragen seitens der Eigentümer zum Wertgutachten vom Gutachterausschuss, dem Ersteller des Gutachtens, im März 2020 beantwortet und diese Informationen den Eigentümern schriftlich zugestellt.
Der Begriff „Einfrieren der Bodenpreise" bedeutet, dass die Stadt die betroffenen Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erwerben kann.
Ein Steigen oder Sinken des entwicklungsunbeeinflussten Werts der Grundstücke ist durch Veränderungen der allgemeinen Marktlage (etwa auf Grund von konjunkturellen Entwicklungen) weiterhin möglich.
Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme finanziert sich aus den sogenannten Bodenwertsteigerungen, die eintreten, sobald für die Grundstücke Baurecht besteht und diese erschlossen sind. Durch die Wertsteigerung der Grundstücke kann die für die zukünftige Nutzung benötigte Infrastruktur, wie zum Beispiel Straßenanlagen, Kindertagesstätten, öffentliche Grün- und Freiflächen etc., finanziert werden.
Bleibt nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme, also nach Fertigstellung der Infrastruktur und Ordnungsmaßnahmen noch Geld übrig, wird dieser Überschuss unter den „Alt-“eigentümern der ursprünglichen Grundstücke anteilig verteilt. Der Eigentümer erhält den sogenannten „Überschussanteil“.
Maßgebend dabei sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses der Entwicklungssatzung. Das bedeutet, dass auch Alteigentümer, die ihr Eigentum danach an die Stadt veräußert haben, bei einem etwaigen Überschuss genauso zu berücksichtigen sind wie diejenigen, die ihr Eigentum behalten haben.
Eine Verteilung des Überschusses erfolgt entsprechend dem Verhältnis der entwicklungsunbeeinflussten Werte der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zueinander. Wären beispielsweise zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ohne die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einschließlich der Vorbereitenden Untersuchungen alle betroffenen Grundstücke insgesamt 100 Millionen Euro und ein einzelnes Grundstück fünf Millionen Euro wert, würde der (Alt-)Eigentümer des Grundstücks fünf Prozent des Überschusses erhalten.
Kostet eine Städtebauliche Entwicklung mehr Geld, als durch den Gewinn erzielt wurde, geht dies nicht zu Lasten der (Alt-) Eigentümer. Die weitergehenden Kosten würden dann dem städtischen Haushalt zur Last fallen; das Verlustrisiko trägt somit die Stadt.
Der Endwert bezeichnet den Bodenwert, der sich für ein Grundstück bei einer Neuordnung ergibt. Der Stichtag für die Ermittlung des durch die Entwicklung bedingten Bodenwerts ist die öffentliche Bekanntmachung der Aufhebungssatzung zu einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.
zum Grunderwerb
Solange kein Städtebaulicher Entwicklungsbereich per Satzung vom Stadtrat beschlossen worden ist, kann ein Grundstück in der Regel veräußert, verpachtet oder beliehen werden.
Auch der Stadt kann zu jeder Zeit ein Grundstück zum Kauf angeboten werden. Sie ist gerne bereit, Grundstücke bereits im Vorfeld einer Entwicklungssatzung zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert orientiert sich dann am entwicklungsunbeeinflussten Wert des Grundstücks.
Auf der Grundlage einer Vorkaufsrechtssatzung kann die Stadt durch Bescheid ein Vorkaufsrecht auszuüben, sobald im Satzungsgebiet ein Grundstück veräußert wird. Mit der Bekanntgabe des Bescheids an den Verkäufer kommt zwischen diesem und der Stadt ein Vertrag zu den Bedingungen des Erstvertrags, also des Vertrags zwischen Verkäufer und Erstkäufer, zustande.
Als Städtebaulicher Entwicklungsbereich wird ein Gebiet bezeichnet, für das der Stadtrat nach Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen eine Entwicklungssatzung erlassen hat. Im Fall einer Entwicklungssatzung ist die Stadt verpflichtet, grundsätzlich alle im Geltungsbereich der Satzung liegenden Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert zu erwerben.
Von der grundsätzlichen Erwerbspflicht kann in zwei Ausnahmefällen jedoch abgesehen werden. So zum Beispiel, wenn ein Grundstück zwar im Entwicklungsbereich liegt, im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung jedoch nicht verändert werden soll (z.B. im Falle eines zu erhaltenden Biotops), oder aber, wenn der Eigentümer in der Lage dazu ist, das Grundstück genauso zu nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken eindeutig entspricht (z.B. es entsprechend zu bebauen). Weitere Bedingung dafür ist, dass der Zuschnitt des Grundstücks nicht wesentlich geändert werden muss. In diesem Fall gibt es die Möglichkeit mit der Stadt eine sogenannte Abwendungsvereinbarung abzuschließen. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer zur entsprechenden Nutzung des Grundstücks und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt.
Ob eine Ausnahme in Betracht kommt, kann erst in einem späten Stadium des Planungsprozesses beurteilt werden. Die städtischen Planungen müssen soweit fortgeschritten sein, dass eindeutig ablesbar ist, ob und wie das Grundstück zukünftig genutzt werden soll.
Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zur zukünftigen Entwicklung ihrer Liegenschaft zu erzielen und das Gebiet gemeinsam zu entwickeln. Dies gilt sowohl vor als auch nach einer möglichen förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs per Satzung.
Eine Zusammenarbeit kann zum einen darin liegen, dass ein betroffenes Grundstück durch die Stadt erworben wird, zum anderen, dass die Eigentümer ihre Flächen nach den Zielen der Stadt entwickeln. Die konkreten Lösungen hierfür sollen in Kooperation mit der Stadt entwickelt werden.
Konkrete Aussagen zu den Zielen der Stadt können jedoch frühestens ab Vorliegen des integrierten Strukturkonzepts getroffen werden. Die Vorstellungen der Eigentümer, der Pächter und Mieter sowie alle interessierten Bürgerinnen und Bürger werden dabei durch unterschiedliche Beteiligungen im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung in das Strukturkonzept einfließen.
Wird eine Städtebauliche Entwicklungssatzung vom Stadtrat beschlossen, ist eine Enteignung zugunsten der Stadt grundsätzlich nur dann möglich, wenn sich die Stadt ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht hat, alle Verhandlungen aber trotzdem gescheitert sind. Der Grundstückseigentümer enthält in diesem Fall eine Entschädigung in Höhe des entwicklungsunbeeinflussten Werts seines Grundstücks.
Dies bedeutet nicht, dass die Stadt beabsichtigt, von einer Enteignung Gebrauch zu machen. Im Gegenteil, eine Enteignung ist immer das äußerste, letzte Mittel zur Durchsetzung der festgelegten Ziele und Zwecke einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Im Einzelfall werden vorher unterschiedliche kooperative Lösungswege gesucht.
Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wieder veräußern (Reprivatisierung). Dabei sind zunächst die früheren Eigentümer zu berücksichtigen, soweit diese ein Interesse am Erwerb von baureifen Grundstücken haben.
Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen, welche sich verpflichten müssen, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele in angemessener Frist zu bebauen.
speziell zur STEM Marienberg
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen ist es gesetzlich vorgeschrieben, die Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter sowie alle weiteren Nutzungsberechtigten an der Entwicklung des Gebiets zu beteiligen.
Während der Vorbereitenden Untersuchungen wird es mehrere Möglichkeiten (z.B. Bürgerveranstaltungen vor Ort) geben, bei denen sich nicht nur oben genannter Personenkreis, sondern auch interessierte Bürgerinnen und Bürger aktiv bei der Entwicklung des Gebietes einbringen können.
Hierbei wird jeweils der aktuelle Sachstand der Vorbereitenden Untersuchungen sowie die Entwicklung der städtebaulichen Rahmenplanung vorgestellt werden. Sollte eine Satzung zur förmlichen Festlegung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschlossen werden, werden in den darauffolgenden Bauleitplanverfahren weitere Beteiligungsformate angeboten.
Ziel ist es, in Kooperation mit der Stadtverwaltung, den beauftragten Gutachtern und der Bürgerschaft eine einvernehmliche Lösung für die Entwicklung des Areals rund um den Marienberg zu finden.
In den „Leitlinien für die räumliche Entwicklung des Knoblauchlandes" wurden einzelne Teilbereiche identifiziert, die für eine bauliche Entwicklung vorgesehen sind. Weite Flächen sind von der Wohn- und Gewerbebebauung weiterhin freizuhalten.
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Nürnberg mit integriertem Landschaftsplan (FNP) ist das Untersuchungsgebiet bislang als Bauflächenpotential (ca. 26,5 ha) für eine gewerbliche Nutzung mit Schwerpunkt Dienstleistung und weiter östlich als Grünfläche dargestellt. Im Gebiet selbst sind keine landwirtschaftlichen Flächen dargestellt.
Durch seine Größe und die innenstadtnahe Lage eignet sich das Plangebiet in besonderer Weise, um dem dringenden Wohnungsbedarf im Stadtgebiet zu begegnen. Neben dem Bau von Wohnungen mit den dazugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen können durch die Ansiedlung von flughafenaffinen Nutzungen sowie Gewerbe Arbeitsplätze geschaffen werden. Aber auch Freizeiteinrichtungen sollen bedacht werden.
Die gute ÖPNV-Anbindung mit dem geplanten U-Bahnhof sowie der hohe Freizeitwert der umliegenden Nutzungen lassen somit eine attraktive urbane Mischung mit ausreichender Grünausstattung zu.
Vergleichbar gute Voraussetzungen wurden in ersten Potentialerkundungen für keinen anderen Standort gesehen.
Wesentlicher Bestandteil der Vorbereitenden Untersuchungen ist die Überprüfung von Alternativstandorten für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Die Stadtverwaltung hat bereits im Vorfeld des Einleitungsbeschlusses mehrere Flächen im Stadtgebiet auf eine mögliche Entwicklung intern überprüft. Diese werden im Laufe der Vorbereitenden Untersuchungen näher analysiert.
Alternativstandorte sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie eine tatsächliche Alternative zum vorgeschlagenen Bereich darstellen. Das bedeutet, dass sie sich für eine Maßnahme genauso gut eignen müssen, wie der von der Stadt vorgeschlagene Bereich.
Der Bereich der STEM Marienberg liegt zwar formal nicht im Knoblauchsland, aber in dessen Wirkungsbereich. Grundsätzlich wurden die zukünftigen Ziele und Entwicklungsperspektiven der Landwirtschaft im Nürnberger Norden gemeinsam mit dem Bauernverband im agrarstrukturellen Gutachten Knoblauchsland dargestellt, aus dem die „Leitlinien für die räumliche Entwicklung des Knoblauchlandes“ abgeleitet und vom Stadtrat beschlossen wurden.
Dabei wurden 1.900 ha landwirtschaftliche Flächen dauerhaft für die Landwirtschaft gesichert und etwa 60 ha für eine Bebauung inkl. Stadt-Umland-Bahn und Radschnellwege vorgesehen.
Im Zuge der Vorbereitenden Untersuchungen werden die Belange der Eigentümer, der Pächter und der Nutzer nun auch am Marienberg detailliert analysiert. Die Betroffenen werden durch neutrale Gutachter persönlich gehört. Die Ermittlung von erforderliche Ersatzbedarfen oder auftretenden Problemen fließt in die Entscheidung bzgl. einer STEM-Durchführung ein. Weiterhin werden einzelne Fachbehörden und –verbände im Prozess beteiligt.
Teil der Vorbereitenden Untersuchungen, die im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden, ist die Erstellung eines städtebaulichen Rahmenkonzeptes. Dieses beinhaltet auch die ermittelten Grundlagen bezüglich
• der naturräumlichen Rahmenbedingungen
• des Arten- und Landschaftsschutzes
• des Hochwasserschutzes
• der Beachtung von klimatischen Bedingungen und Freihaltebereichen sowie
• der zu beachtenden Erholungseinrichtungen.
Für die ansässigen und die zukünftigen Bürgerinnen und Bürger sollen Grün- und Freiflächen zur Verfügung stehen, welche von einer baulichen Entwicklung freigehalten werden. Bei baulichen Eingriffen werden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorgenommen.
Im nördlichen Untersuchungsbereich wird das ausgewiesene Landschaftsschutzgebiet erhalten. Dort wo es sinnvoll und möglich erscheint, soll die ökologische Wertigkeit sogar noch verbessert werden.
Grün- und Freiflächen sollen nicht nur am Rande eines zukünftigen Baugebiets entstehen und zum Beispiel als übergeordnete Freiraumverbindungen dienen, sondern neue Quartiere auch innergebietlich gliedern.
Die verkehrlichen Belange im Zuge einer etwaigen Nutzungsverdichtung sind nicht nur für die Entwicklungsflächen einer möglichen STEM Marienberg, sondern auch für das gesamte Umfeld im Nürnberger Norden von großer Bedeutung.
Die umwelt- und stadtverträgliche Abwicklung des neu hinzukommenden Verkehrs auf bestehenden oder gegebenenfalls noch zu errichtenden Trassen muss bei der Ansiedlung von Wohnen und Gewerbe gewährleistet sein. Daher erarbeitet ein externes Ingenieurbüro ein Verkehrsgutachten, das aufzeigen wird, welche zusätzliche Verkehrsmenge im Nürnberger Norden aufgenommen werden könnte. Zudem hat es als Ziel, Maßnahmen zu benennen, mit denen der durch die Entwicklung erzeugte Kfz-Verkehr reduziert und eine zufriedenstellende Verkehrsabwicklung aller Verkehrsmittel im gesamten Nürnberger Norden erreicht werden kann.
Hier kommt es darauf an, „ob" und „wie" sich der Stadtrat nach Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen entscheiden wird. Ein Ergebnis der Untersuchungen wird aufgrund des Untersuchungsumfangs nicht vor 2022 erwartet.
Entscheidet sich der Stadtrat dazu, ein Städtebauliches Entwicklungsgebiet per Satzung zu beschließen, muss die zügige Durchführung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Wie lange ein absehbarer Zeitraum dauert, kann pauschal nicht beantwortet werden, da dies immer abhängig von der konkreten Maßnahme ist. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass eine Maßnahme in der Regel circa 15 Jahre andauert.
Ob die zügige Durchführbarkeit einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet werden kann, wird im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen festgestellt. Alle Untersuchungsergebnisse werden einem möglichen Beschluss des Stadtrats zu Grunde gelegt.
Die Stadt besitzt derzeit circa 20 Prozent der Fläche des untersuchten Gesamtgebiets.
Seitens der Stadt Nürnberg erfolgt die Projektleitung durch ein Team im Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg.
Die STEG Stadtentwicklung GmbH aus Stuttgart unterstützt die Stadt seit Mai 2019 bei der Bearbeitung der erforderlichen Prüfkriterien im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen.
Darüber hinaus sind zahlreiche weitere Fachgutachter in die Analyse des Gebiets involviert.
Beteiligte im Sinne der Betroffenheit nach BauGB §§ 137 – 139 sind unter anderem vor allem die Eigentümer der Grundstücke, sowie die Pächter, Gewerbetreibenden und sonstigen lokalen Nutzer im Gebiet. Zunächst wurden die Entwicklungsbelange mit den Eigentümern erörtert, was im Zeitraum von Juli 2019 bis Februar 2020 erfolgte.
Die Pächter und sonstigen betroffenen Nutzer werden zu einem späteren Zeitpunkt in die Erörterung der Belange eingebunden. Vorher sind auf Basis der durchzuführenden Gutachten, wie bspw. Archäologie und Flora und Fauna Kartierung, potenzielle Entwicklungsflächen zu definieren. Danach werden die von der potenziellen Entwicklung betroffenen Pächter und sonstigen Nutzer in den Prozess eingebunden.
Eigentümerinformationsveranstaltungen sind ein Instrument, um den Arbeitsumfang und das Vorgehen zu erläutern. In persönlichen Einzelgesprächen mit den Eigentümern werden deren Situation und ihre Wünsche eruiert. Außerdem können schriftliche Fragebögen ergänzend eingesetzt werden, um erforderlich Auskünfte einzuholen.
Nach Abschluss der Gespräche werden die Gesprächsergebnisse ausgewertet und fließen in die weiteren Untersuchungen ein. Anregungen und Fragestellungen aus den Gesprächen werden im weiteren Prozess soweit möglich berücksichtigt bzw. beantwortet.
Werden im Rahmen der weiteren Untersuchungen und der Gebietsentwicklung weitere Beteiligungsformate angeboten, werden die Eigentümer als wichtige Schlüsselgruppe explizit involviert.
Eigentümer können sich im Erörterungsprozess auf eigenen Wunsch vertreten oder beraten lassen. Bei einer Vertretung durch Dritte wird eine entsprechende Vollmacht benötigt, damit die Aussagen des Vertreters entsprechend berücksichtigt werden können.
In die Untersuchungen involviert sind darüber hinaus auf Wunsch der Eigentümer hier Vertreter des Vorstadtvereins, des Bauernverbandes und der Bürgerinitiative. Eine Begleitung durch Vertreter der Vereine in Eigentümergesprächen ist möglich aber nicht erforderlich. Jeder Eigentümer darf und soll seine Belange persönlich vertreten. Er kann sich auf eigenen Wunsch hin vertreten oder begleiten lassen.
Die Eigentümer sind gem. BauGB §§ 165 ff. in Verbindung mit BauGB §§137 – 139 zu beteiligen. Damit gehen sowohl Rechte als auch Pflichten einher. Die Eigentümer sind mit Beschluss der Vorbereitenden Untersuchungen zur Mitwirkung verpflichtet. Dazu gehört auch die Information über ggf. weitere beteiligte Dritte wie Pächter, Mieter, etc.
Pächter, Mieter und weitere Nutzer im Untersuchungsgebiet sind im Kontext der vorbereitenden Untersuchungen entsprechend Ihrer Betroffenheit zu beteiligen.
D. h. sobald entwickelbare Flächen verifiziert werden können, werden deren Mieter und Pächter informiert und beteiligt.
Voraussetzung für die Beteiligung der Mieter und Pächter ist, dass das durchführende Projektteam Kenntnis davon hat, wer als Pächter oder Mieter im Gebiet betroffen ist. Für die städtischen Grundstücke liegen Pächterdaten vor. Für alle privaten Grundstücke ist das Projektteam auf die Mitteilung der relevanten Informationen durch die Eigentümer angewiesen. Da dem Projektteam noch nicht alle Mieter- und Pächterdaten vorliegen, werden, sobald die Beteiligung dieser Gruppe ansteht, die Eigentümer nochmals aufgefordert, die Pächterdaten zu übermitteln. Selbstverständlich können sich Mieter und Pächter auch direkt beim Projektteam melden.