Wohnungsmarkt in Nürnberg
Der Wohnungsmarkt in Nürnberg ist nach wie vor angespannt. Die Stadt wächst und mit ihr die Zahl der Menschen, die eine passende und bezahlbare Wohnung suchen. Steigende Zinsen, hohe Energie- und Materialpreise sowie der Fachkräftemangel verschärfen die Situation.
Immobilien- und Mietpreise steigen weiter
Der Anstieg der Immobilien- und Mietpreise der letzten Jahre hat sich auch in den Jahren 2021 und 2022 fortgesetzt. Zudem zeichnen sich seit Mitte 2022 neue Herausforderungen ab: Materialknappheit, steigende Energie- und Baupreise sowie Zinserhöhungen belasten die Immobilienwirtschaft erheblich. Dies spiegelt sich auch im Wohnungsmarktbarometer wider: Fast 90 Prozent der befragten Marktakteure stufen den Nürnberger Wohnungsmarkt als angespannt oder sehr angespannt ein. Rund zwei Drittel der befragten Investoren haben geplante Bauvorhaben verschoben oder gestoppt. Wesentliche Probleme sind aus Sicht der Befragten die hohen Bau- und Modernisierungskosten, zu wenig geförderte und bezahlbare Wohnungen und Häuser sowie steigende Energiekosten.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich im Berichtszeitraum gegenüber der letzten Wohnungsmarktbeobachtung 2021 weiter verschlechtert. Die Einkommensentwicklung konnte mit der Entwicklung der Wohnkosten nicht Schritt halten. Im Jahr 2022 ist dies insbesondere auf die hohen Wohnnebenkosten, wie zum Beispiel gestiegene Heizkosten, zurückzuführen. Zudem hat die Zinsentwicklung den Erwerb von Wohneigentum für breite Bevölkerungsschichten in weite Ferne gerückt.
Der Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen ist seit der letzten Wohnungsmarktbeobachtung erneut um rund fünf Prozent beziehungsweise 790 Wohnungen zurückgegangen. Auch für die kommenden Jahre zeichnet sich ab, dass deutlich mehr Wohnungen aus der Bindung fallen als neue hinzukommen. Bis 2040 werden mindestens weitere 4.300 weitere Wohnungen aus der Bindung fallen. Um das Angebot an geförderten Wohnungen trotz auslaufender Belegungsbindungen stabil zu halten, sind auch zukünftig hohe Fertigstellungszahlen erforderlich.
Eine wichtige Erkenntnis der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung ist, dass der Neubaubedarf von 2.000 Wohneinheiten pro Jahr bis 2032 auf vorhandenen Wohnbauflächenpotenzialen grundsätzlich realisiert werden könnte. Vor einigen Jahren war die Verfügbarkeit von Flächenpotenzialen noch eine der größten Herausforderungen. Reine Flächenpotenziale sind allerdings noch keine Realisierungen. Derzeit ist zu beobachten, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entscheidend dafür sind, ob der notwendige Neubaubedarf realisiert werden kann.
Rückgang bei Wohnbaugenehmigungen
Die Anzahl von Baugenehmigungen waren in Nürnberg im Jahr 2023 mit rund 2.230 Wohnungen nur leicht rückläufig. Im Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2022 wurden rund 2.560 Wohnungen genehmigt. Es bleibt abzuwarten, welche der Vorhaben tatsächlich fertiggestellt werden, denn seit 2019 hat die Zahl von genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen deutlich zugenommen.
Mit der Wohnraumförderung sowie Maßnahmen für mehr bezahlbaren Mietwohnungsbau und dem seit 2019 in Nürnberg geltenden Zweckentfremdungsverbot verfügt die Stadt über wirksame Instrumente zur Förderung des Wohnungsbaus. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie zum Beispiel die gewerbliche Nutzung von Wohnraum oder auch die ungenehmigte Vermietung als Ferienwohnung, bedarf grundsätzlich der Genehmigung durch die Stadt.
Im Gegensatz zum frei finanzierten Wohnungsbau ist im geförderten Wohnungsbau in Nürnberg derzeit keine Stornierungswelle zu verzeichnen. Im Gegenteil: Aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der verbesserten Konditionen der Förderprogramme befindet sich der geförderte Wohnungsbau derzeit in einer Hochphase. Die Stadt verzeichnet eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Fördermitteln.
„Die Wohnungsbauförderung spielt inzwischen eine Schlüsselrolle – sie hat sich vom Nischenprodukt für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen zum heiß begehrten Finanzierungsinstrument entwickelt“, so Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin Dr. Andrea Heilmaier. „Diese Umkehrung der Marktbedürfnisse dient dem Wachstum bezahlbaren Wohnens in der Stadt!“. Limitierender Faktor sind allerdings die zur Verfügung gestellten Mittel. Der Ausbau und die Verstetigung der Fördermittel sind in der aktuellen Situation daher von größter Bedeutung.
Wohnungsmarktbeobachtung 2023
Die Stadt entwickelt die alle zwei Jahre erscheinende Wohnungsmarktbeobachtung mit jeder Ausgabe weiter. Die Untersuchungen beziehen sich sowohl auf die Gesamtstadt als auch auf die kleinräumige Ebene der 87 statistischen Bezirke Nürnbergs. Strukturdaten zum Wohnungsbestand wurden als eigenes Kapitel in den aktuellen Bericht integriert. Das Schwerpunktthema widmet sich dem Segment des genossenschaftlichen Wohnens. Die Genossenschaften haben eine lange, erfolgreiche Tradition und stellen mit Ihren insgesamt rund 17.500 Wohnungen ein wichtiges Segment auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt.