Wohnungsmarkt in Nürnberg
Wohnungsmarktbeobachtung 2023
Der Wohnungsmarkt in Nürnberg ist nach wie vor angespannt. Die Stadt wächst und mit ihr die Zahl der Menschen, die eine passende und bezahlbare Wohnung suchen. Steigende Zinsen, hohe Energie- und Materialpreise sowie der Fachkräftemangel verschärfen die Situation.
Immobilien- und Mietpreise steigen weiter
Der Anstieg der Immobilien- und Mietpreise der letzten Jahre hat sich auch in den Jahren 2021 und 2022 fortgesetzt. Zudem zeichnen sich seit Mitte 2022 neue Herausforderungen ab: Materialknappheit, steigende Energie- und Baupreise sowie Zinserhöhungen belasten die Immobilienwirtschaft erheblich. Dies spiegelt sich auch im Wohnungsmarktbarometer wider: Fast 90 Prozent der befragten Marktakteure stufen den Nürnberger Wohnungsmarkt als angespannt oder sehr angespannt ein. Rund zwei Drittel der befragten Investoren haben geplante Bauvorhaben verschoben oder gestoppt. Wesentliche Probleme sind aus Sicht der Befragten die hohen Bau- und Modernisierungskosten, zu wenig geförderte und bezahlbare Wohnungen und Häuser sowie steigende Energiekosten.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich im Berichtszeitraum gegenüber der letzten Wohnungsmarktbeobachtung 2021 weiter verschlechtert. Die Einkommensentwicklung konnte mit der Entwicklung der Wohnkosten nicht Schritt halten. Im Jahr 2022 ist dies insbesondere auf die hohen Wohnnebenkosten, wie zum Beispiel gestiegene Heizkosten, zurückzuführen. Zudem hat die Zinsentwicklung den Erwerb von Wohneigentum für breite Bevölkerungsschichten in weite Ferne gerückt.
Der Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen ist seit der letzten Wohnungsmarktbeobachtung erneut um rund fünf Prozent beziehungsweise 790 Wohnungen zurückgegangen. Auch für die kommenden Jahre zeichnet sich ab, dass deutlich mehr Wohnungen aus der Bindung fallen als neue hinzukommen. Bis 2040 werden mindestens weitere 4.300 weitere Wohnungen aus der Bindung fallen. Um das Angebot an geförderten Wohnungen trotz auslaufender Belegungsbindungen stabil zu halten, sind auch zukünftig hohe Fertigstellungszahlen erforderlich.
Eine wichtige Erkenntnis der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung ist, dass der Neubaubedarf von 2.000 Wohneinheiten pro Jahr bis 2032 auf vorhandenen Wohnbauflächenpotenzialen grundsätzlich realisiert werden könnte. Vor einigen Jahren war die Verfügbarkeit von Flächenpotenzialen noch eine der größten Herausforderungen. Reine Flächenpotenziale sind allerdings noch keine Realisierungen. Derzeit ist zu beobachten, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entscheidend dafür sind, ob der notwendige Neubaubedarf realisiert werden kann.
Leichter Rückgang bei Wohnbaugenehmigungen
Die Anzahl von Baugenehmigungen waren in Nürnberg im Jahr 2023 mit rund 2.230 Wohnungen nur leicht rückläufig. Im Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2022 wurden rund 2.560 Wohnungen genehmigt. Es bleibt abzuwarten, welche der Vorhaben tatsächlich fertiggestellt werden, denn seit 2019 hat die Zahl von genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen deutlich zugenommen.
Geförderter Wohnungsbau befindet sich in einer Hochphase
Mit der Wohnraumförderung sowie Maßnahmen für mehr bezahlbaren Mietwohnungsbau und dem seit 2019 in Nürnberg geltenden Zweckentfremdungsverbot verfügt die Stadt über wirksame Instrumente zur Förderung des Wohnungsbaus. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie zum Beispiel die gewerbliche Nutzung von Wohnraum oder auch die ungenehmigte Vermietung als Ferienwohnung, bedarf grundsätzlich der Genehmigung durch die Stadt.
Im Gegensatz zum frei finanzierten Wohnungsbau ist im geförderten Wohnungsbau in Nürnberg derzeit keine Stornierungswelle zu verzeichnen. Im Gegenteil: Aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der verbesserten Konditionen der Förderprogramme befindet sich der geförderte Wohnungsbau derzeit in einer Hochphase. Die Stadt verzeichnet eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Fördermitteln.
„Die Wohnungsbauförderung spielt inzwischen eine Schlüsselrolle – sie hat sich vom Nischenprodukt für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen zum heiß begehrten Finanzierungsinstrument entwickelt“, so Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin Dr. Andrea Heilmaier. „Diese Umkehrung der Marktbedürfnisse dient dem Wachstum bezahlbaren Wohnens in der Stadt!“. Limitierender Faktor sind allerdings die zur Verfügung gestellten Mittel. Der Ausbau und die Verstetigung der Fördermittel sind in der aktuellen Situation daher von größter Bedeutung.
Wohnungsmarktbeobachtung 2023
Die Stadt entwickelt die alle zwei Jahre erscheinende Wohnungsmarktbeobachtung mit jeder Ausgabe weiter. Die Untersuchungen beziehen sich sowohl auf die Gesamtstadt als auch auf die kleinräumige Ebene der 87 statistischen Bezirke Nürnbergs. Strukturdaten zum Wohnungsbestand wurden als eigenes Kapitel in den aktuellen Bericht integriert. Das Schwerpunktthema widmet sich dem Segment des genossenschaftlichen Wohnens. Die Genossenschaften haben eine lange, erfolgreiche Tradition und stellen mit Ihren insgesamt rund 17.500 Wohnungen ein wichtiges Segment auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt.
Wohnungsbericht 2023
Erneuter Rekordbetrag der Wohnraumförderung für Nürnberg
Das seit 2016 angestrebte Neubauziel von 2.000 Wohnungen pro Jahr in Nürnberg wurde 2023 erstmals erreicht. Trotz dieses erfreulichen Ergebnisses bleibt der Nürnberger Wohnungsmarkt weiterhin angespannt: Inflation, gestiegene Zinsen und Baukosten führten zu einem Rückgang bei Baugenehmigungen und Bauprojekten, während die Nachfrage nach Wohnraum weiter wächst.
Der Stab Wohnen hat im Jahr 2023 mit 130,5 Millionen Euro erneut einen Rekordbetrag an staatlicher und städtischer Wohnraumförderung bewilligt. Die staatliche und städtische Wohnraumförderung hat im Jahr 2023 den Neubau, die Modernisierung sowie den Erwerb von insgesamt 725 Wohneinheiten ermöglicht. Mit rund 92,8 Millionen Euro für 366 Wohnungen stellt der Neubau von Mietwohnraum dabei das größte Fördersegment dar. Diese Wohnungen sind im Rahmen der Förderung für 25, 40 oder 55 Jahre mietpreis- und belegungsgebunden, wodurch sie unter anderem abhängig vom Einkommen zu Mietpreisen ab 6,50 Euro/Quadratmeter zur Verfügung stehen.
Der weiterhin hohe Bedarf an gefördertem Wohnungsbau zeigte sich mit 7.436 wohnungssuchenden Haushalten, erneut über 500 mehr als noch im Vorjahr. Im Rahmen des Vollzugs der Zweckentfremdungsverbotssatzung wurden im Jahr 2023 52 Wohnungen wieder dem regulären Wohnmarkt zugeführt.
Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin Dr. Andrea Heilmaier betont angesichts dieser sehr positiven Jahresbilanz die Bedeutung des geförderten Wohnungsbaus in Zeiten der Baukrise: „Während zahlreiche Bauvorhaben im freifinanzierten Segment aufgrund von Zinssteigerungen und hohen Baukosten gestoppt wurden, erleben wir beim geförderten Wohnungsbau dank der attraktiven Förderkonditionen derzeit eine Hochphase. Die Wohnraumförderung leistet damit, neben der Schaffung zusätzlichen bezahlbaren Wohnraums, auch einen wichtigen Beitrag, um die lokale Bauwirtschaft zu stützen. Der Neubau von gefördertem Wohnraum bleibt Schwerpunkt der Nürnberger Wohnungspolitik.“
Wohnungsbericht 2023
Der Wohnungsbericht 2023 der im Stadtplanungsausschuss am 17. Oktober vorgestellt wurde, gibt einen Überblick über die kommunalen Aktivitäten insbesondere im geförderten Wohnungsbau und zur Schaffung und Sicherung leistbaren Wohnraums. Der Bericht kann im Internet abgerufen werden.
Informationen zur Wohnraumförderung
Im Berichtsjahr 2023 hat der Freistaat die Einkommensgrenzen der Wohnraumförderung um 25 Prozent erhöht. 60 Prozent der bayerischen Bevölkerung und damit deutlich mehr Haushalte haben auf diese Weise die Möglichkeit, von der Wohnraumförderung zu profitieren. Das zulässige Bruttojahreseinkommen beträgt jetzt beispielsweise für einen Single-Haushalt 41.700 Euro, für eine Familie mit zwei Kindern 102.700 Euro. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen haben auch Haushalte mit mittlerem Einkommen die Chance auf eine erschwingliche Mietwohnung oder ein bezahlbares Eigenheim. Der Stab Wohnen des Wirtschafts- und Wissenschaftsreferats informiert gerne und unverbindlich telefonisch und im Internet über die Möglichkeiten der Wohnraumförderung:
Stab Wohnen
Marienstraße 6
90402 Nürnberg
Telefon 09 11 / 2 31-30 54
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