Aufgabe und Funktion des Mietenspiegels der Stadt Nürnberg
Aufgabe des Mietenspiegels ist es, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand möglichst transparent zu machen.
Der Nürnberger Mietenspiegel setzt keine Preise fest, sondern ist als Richtlinie zu verstehen, um
- die Vertragsparteien bei Fragen zur Miethöhe zu unterstützen,
- den Mietvertragsparteien eine wichtige Orientierungshilfe bei der Festlegung des Mietpreises zu geben und damit eine Befriedungswirkung im Vorfeld gerichtlicher Auseinandersetzungen zu erzielen,
- den Gerichten in Streitfällen Orientierungsgrundlagen zu liefern.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird folgendermaßen ermittelt:
- Als erstes wird die monatliche Basis-Nettokaltmiete in Euro je m² nach Wohnfläche aus Tabelle 1 ermittelt.
- Alle anderen Merkmale einer Wohnung – wie Baujahr, Art, Ausstattung, Beschaffenheit oder Lage* – werden über prozentuale Zu- und Abschläge in der Tabelle 2 berücksichtigt.
- Wohnwerterhöhende oder –mindernde, nicht durch das Zu-/ Abschlagssystem abgedeckte Sondermerkmale, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/ Abschlagsmerkmalen, können im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden. Diese liegt in Nürnberg bei plus/minus 23 % um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert).
2/3- Spannbreite um den Mittelwert:
Bei dem in Tabelle 3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Punkt 4) ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können.
Der Mietspiegel kann wesentliche Mietpreisunterschiede grundsätzlich durch die in den Tabellen 1 bis 2 angeführten Wohnwertmerkmale erklären. Trotzdem verbleibt ein Streubereich der Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen, der statistisch nicht erklärt werden kann. Dies liegt sowohl u.a. an der Vertragsfreiheit als auch an qualitativen Unterschieden von im Mietspiegel enthaltenen Wohnwertmerkmalen, an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen, an aufgrund rechtlicher Vorgaben nicht verwertbarer Mieter-, Vermieter- und Wohnwertmerkmale (z.B. Mietdauer, soziale Gesinnung des Vermieters) sowie an Wohnwertmerkmalen, die im Mietspiegel nicht enthalten sind und nicht analysiert wurden.
Die Miete einer Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spann-breite liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne liegt in Nürnberg bei +/-23 % um die durchschnittlich ortsübliche Vergleichsmiete. Grundsätzlich ist es aber sinnvoll, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung am ehesten getroffen wird.
Abweichungen nach oben oder unten von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete können im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden und sind gemäß Bundesgerichtshof BGH - VIII ZR 227/10 - zu begründen. Zur Begründung können insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden: der Zustand einer Wohnung oder durchgeführte energetische Maßnahmen können hier z.B. angemessen bewertet werden. Eine gut instand gehaltene Wohnung mit einfacher Ausstattung kann einer besser ausgestatteten, aber vernachlässigten Wohnung überlegen sein.
Insgesamt ist zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele Wohnwertmerkmale erhoben und neben den in den Tabellen 1 bis 2 enthaltenen Wohnwertmerkmalen auf deren Mietpreiseinfluss analysiert wurden. Wohnwertmerkmale, die in ausreichender Anzahl für die Auswertung vorhanden waren und im Mittel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, sind nachfolgender Auflistung zu entnehmen:
Der Nürnberger Mietenspiegel weist Nettokaltmieten aus. Daher sind die in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Betriebskosten grundsätzlich gesondert neben der Miete anzusetzen, soweit sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Übersichtskarten zu Wohnlagekriterien finden Sie hier:
- Parks
- Einzelhandelsstandorte mit mind. 200m² Ladenfläche
- Abgrenzung des Gebietes "Altstadt, Altstadtrandgebiete"
Bezug des Nürnberger Mietenspiegels
Abholung oder Einsicht vor Ort
Der Nürnberger Mietenspiegel ist bei den Bürgerämtern Nord, Ost, Süd gegen eine Schutzgebühr von 3,50 Euro sowie bei den Verbänden der Mieter und Vermieter erhältlich. Er ist außerdem in der Zentralbibliothek einsehbar.
Online-Bestellung
Sie können den Mietenspiegel auch online als Download bestellen. Klicken Sie hierfür auf:
Eine kostenfreie Leseversion des Mietenspiegels sowie der Methodenbericht sind unter den folgenden Links aufrufbar:
Hinweis:
Das Vervielfältigen und Kopieren des Mietenspiegels ist ausdrücklich nicht gestattet.
Mit dem Download des Mietenspiegels erhalten Sie eine Rechnung.