Quotenregelung für den geförderten Wohnungsbau

Der Stab Wohnen ist Ansprechpartner für Fragen zum geförderten Wohnungsbau. Hier wird auch die Erfüllung der Quotenregelung für den geförderten Wohnungsbau überprüft. Die Quotenregelung ist Teil des Baulandbeschlusses der am 19.07.2023 letztmalig vom Stadtrat geändert wurde.

Die Regelung lautet zusammengefasst wie folgt:

Quote

1. Werden mehr als 30 Reihen- und/ oder Doppelhäuser oder mehr als 30 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet, sind 40 Prozent der Geschossfläche im Sinne des § 20 Abs. 3 BauNVO für den geförderten Wohnungsbau bereit zu stellen. Der geförderte Geschosswohnungsbau kann nur als Mietwohnungsbau nachgewiesen werden. Die Regelung ist grundsätzlich in städtebaulichen Verträgen oder sonstigen Verträgen zu vereinbaren.
2. Die Umsetzung der 40 Prozent-Quote erfolgt in der Regel im Geförderten Wohnungsbau. Im Einzelfall können auch Wohnungen im genossenschaftlichen Neubau angerechnet werden, wenn die Einhaltung der Mietobergrenzen analog der Kriterien im geförderten Wohnungsbau gesichert und der Anteil auf maximal ein Drittel der für geförderten Wohnungsbau nachzuweisenden Geschossfläche begrenzt ist.
3. Bestehende Baurechte bleiben vom Baulandbeschluss unberührt. Die Errichtung von Wohnraum wird durch die Vorgaben zum geförderten Wohnungsbau nicht beeinflusst, wenn und soweit Wohnungsbauvorhaben bereits zulässig sind. Erfordert das Wohnungsbauvorhaben hingegen einen Bebauungsplan, so gilt Folgendes:

• Bei gemischt nutzbaren Flächen, wie etwa Mischgebieten, Dorfgebieten oder Gemengelagen mit Prägung durch Wohnbebauung gelten die Vorgaben zum geförderten Wohnungsbau nur insoweit, als die Wohnbebauung über den Umfang des planungsrechtlich Zulässigen hinausgeht.
• Bei rein gewerblich nutzbaren Flächen wie Industriegebieten, Gewerbegebieten oder Sondergebieten und im Außenbereich gelten die Vorgaben zum geförderten Wohnungsbau ohne Einschränkungen, unabhängig vom baulichen Bestand.

Wert- und Kostengrenzen

Der Betrag, der im Rahmen der Förderung für den Bodenwert der Nettowohnbaulandfläche für den Mietwohnungsbau angesetzt werden darf, ist auf einen Wert begrenzt, der sich bei einer fiktiven Basis-Geschossflächenzahl (GFZ nach § 20 BauNVO) von 1,6 aus der entsprechenden Geschossfläche und einem Basis-Betrag von 200 Euro je qm Geschossfläche ergibt. Über- und Unterschreitung der genehmigten Geschossfläche werden mit einem Zu- bzw. Abschlag von 100 Euro je m² Geschossfläche berücksichtigt. Der Bodenwert wird gleichzeitig durch den Kaufpreis begrenzt, wenn das Grundstück innerhalb von zwei Jahren vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags erworben wurde.

Die Kostenobergrenze für geförderte Eigenheime einschließlich Erwerbskosten liegt derzeit bei 455.000 Euro (Stand 2023).

Bonusregelung

Wurde Wohnraum im geförderten Wohnungsbau weder auf Grund einer vertraglichen, städtebaulich begründeten Bindung, noch auf Grund einer Festsetzung in einem Bebauungsplan geschaffen, wird ein Bonus gewährt. Dies erfolgt in der Weise, dass die Anzahl der so „freiwillig“ errichteten Wohneinheiten mit einem Faktor von 0,5 angerechnet wird. Eine Anrechnung ist nicht möglich, wenn deren Fertigstellung länger als fünf Jahre zurückliegt. Liegt deren Fertigstellung nicht länger als 18 Monate zurück, beträgt der Anrechnungsfaktor 1,0.

Flexibilisierung bei kleinen Baugebieten

Werden bis zu 50 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau errichtet, kann die Quote für den geförderten Wohnungsbau im begründeten Einzelfall auf einem alternativen Grundstück (Ersatzgrundstück) im Eigentum des Investors innerhalb des Stadtgebiets erfüllt werden, wenn die Errichtung zeitgleich mit der Bebauung des Baugebiets erfolgt, bei dem die Quotenregelung zur Anwendung kommt. Dazu müssen bei dem Ersatzgrundstück alle baurechtlichen und sonstigen Voraussetzungen für die geforderte Bebauung nachweislich vorliegen. Insbesondere muss gewährleistet sein, dass keine sozial instabilen Bewohnerstrukturen entstehen. Bei Abschluss des städtebaulichen oder sonstigen Vertrages ist an dem Ersatzgrundstück grundbuchrechtlich ein Ankaufsrecht zu Gunsten der Stadt für den Fall zu sichern, dass der vereinbarte geförderte Wohnungsbau nicht innerhalb einer angemessenen Frist verwirklicht wird.

Baupflicht, rechtliche Sicherung

Der geförderte Wohnungsbau ist innerhalb einer in der Bauverpflichtung festzulegenden Frist umzusetzen. Die Umsetzung ist durch ein Ankaufsrecht zu einem vertraglich definierten Preis zu sichern.

Die Bindungen für den geförderten Mietwohnungsbau sind im Grundbuch durch eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Nürnberg zu sichern.

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