Bei den folgenden Antworten handelt es sich in der Regel um einfache Erklärungen der wesentlichen rechtlichen Vorgaben bzw. exemplarischer Darstellung häufiger Probleme im Zusammenhang mit einfachen Bauvorhaben. Im spezifischen Einzelfall sind meistens weitere oder von der Norm abweichende Aspekte sowie zusätzliche Vorschriften zu beachten.
Diese FAQs ersetzen daher ausdrücklich nicht die Beratung durch einen Architekten, Rechtsanwalt oder Sachverständigen. Sie stellen keine Rechtsauskünfte dar und sind auch keine verbindlichen Zusicherungen im Sinne des Art. 38 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz. Alle Antworten beziehen sich nur auf den Zuständigkeitsbereich der Bauordnungsbehörde, also das Nürnberger Stadtgebiet.
Ergänzend finden Sie auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr die
Außerdem wird darauf hingewiesen, dass zusätzlich zu einer Baugenehmigung auch weitere Genehmigungen und Gestattungen notwendig sein können (z.B. Genehmigung Zweckentfremdung, Artenschutz, Wasserrechtliche Erlaubnis, …).
Grundlagen für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens bilden das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Weitergehende Planungen sollten durch einen Bauvorlageberechtigten gemäß Art. 61 BayBO erfolgen. Bei komplexeren Vorhaben empfiehlt sich die Einreichung eines Vorbescheids gemäß Art. 71 BayBO.
Der Gesetzgeber unterscheidet im Wesentlichen folgende drei Kategorien zur Einstufung von Grundstücken:
Dies kann nur auf Bauanträge zutreffen, die die Errichtung oder Änderung von überwiegend dem Wohnen dienenden Gebäuden zum Inhalt haben und im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu behandeln sind. Umfasst sind hierbei auch Nutzungsänderungen, die Wohnraum schaffen sollen. Überwiegend dem Wohnen dienen Gebäude, die mehr als der Hälfte ihrer Hauptnutzfläche Wohnnutzung aufweisen.
Dabei ist Folgendes zu beachten: Die 3-Monats-Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des vollständigen Bauantrags oder drei Wochen nach Zugang der nachverlangten Unterlagen bei der Bauordnungsbehörde. In bestimmten schwierigen Fällen kann diese Frist auch verlängert werden (siehe Art. 68 Abs. 2 BayBO und Art. 42a BayVwVfG)
Sollte das Verfahren nicht innerhalb der Frist abgeschlossen werden, wird dem Bauherrn und den Nachbarn, die nicht zugestimmt haben, eine Bescheinigung des Eintritts der Genehmigungsfiktion mit Rechtsbehelfsbelehrung zugestellt.
Die Genehmigungsfiktion gilt erst für Bauanträge, die ab dem 1. Mai 2021 eingereicht werden (siehe Art. 83 Abs. 7 BayBO)!
Luftwärmepumpen sind nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 2b BayBO verfahrensfrei, d.h. ohne Bauantrag zulässig. Die Verfahrensfreiheit entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden.
Hierbei sind insbesondere eventuell notwendige Abstände nach § 22 Abs. 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz zu beachten. Demnach sind nicht genehmigungsbedürftige Anlagen so zu errichten und zu betreiben, dass 1. Geräusche verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind, und 2. Vorkehrungen getroffen werden, um die Ausbreitung unvermeidbarer Geräusche auf ein Mindestmaß zu beschränken, soweit dies erforderlich ist, um die Nachbarschaft vor erheblichen Belästigung zu schützen.
Diesbezüglich hat die Bundesregierung Immissionswerte festgesetzt, die einzuhalten sind. Verantwortlich für die Einhaltung ist grundsätzlich der Betreiber der Anlage. Betroffene Nachbarn können die Einhaltung der Immissionswerte auf dem Privatweg einklagen.
Eine Abstandsflächenpflicht nach Art. 6 BayBO besteht dann, wenn von der Anlage Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen. Dies ist regelmäßig dann gegeben, wenn die Anlage eine Höhe von ca. 2 m bei einer Breite von ca. 2 m aufweist.
Neben den beiden Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 und 60 BayBO), bei denen umfangreichere Prüfungen durch die Bauordnungsbehörde erforderlich sind, gibt es die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann eine Prüfung durch die Bauordnungsbehörde entfallen.
Voraussetzung für diese Vereinfachung und damit den Wegfall einer genauen Prüfung ist natürlich auch, dass die in diesem Verfahren eingereichten Bauvorlagen und Nachweise vollständig und prüfbar sind, wie z. B. ein korrekter Stellplatznachweis oder die für manche Gebäude erforderliche denkmalrechtliche Erlaubnis. Die Bauordnungsbehörde kann andernfalls entscheiden, dass doch eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren kommt für folgende Vorhaben in Frage: Zum einen für Vorhaben unterhalb der Sonderbautenschwelle, welche im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen einhalten. Zum anderen für Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, welche im unbeplanten Innenbereich situiert sind.
Die Änderung der Nutzung von baulichen Anlagen ist gemäß Art. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder die Errichtung/Änderung der baulichen Anlage selbst verfahrensfrei wäre. Andere öffentlich-rechtliche Anforderungen können sich z. B. aus der bauplanungsrechtlichen Beurteilung, der Stellplatzsatzung der Stadt Nürnberg (StS) oder der Änderung der Nutzungsflächen ergeben.
In Art. 57 BayBO sind alle verfahrensfreien Vorhaben aufgelistet. Diese können ohne die Durchführung eines Verfahrens nach Art. 58 BayBO (Genehmigungsfreistellungsverfahren), Art. 59 BayBO (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren) oder Art. 60 BayBO („normales“ Baugenehmigungsverfahren) ausgeführt werden. Einschlägige öffentlich-rechtliche Vorschriften sind in eigener Verantwortung zu beachten und einzuhalten. Ein Vorhaben kann sehr wohl verfahrensfrei, aber dennoch bauplanungsrechtlich unzulässig sein. Verfahrensfreie Maßnahmen in oder an Baudenkmälern oder in denkmalgeschützten Ensemblebereichen bedürfen immer einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Gebäude mit einem Bruttorauminhalt bis 75 m³, außer im Außenbereich, sind gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1. a) BayBO verfahrensfrei. Gartengerätehäuschen üblicher Größe (B/L/H: 3/3/2,5 m) bedürfen im Innenbereich also keiner Baugenehmigung.
Dies entbindet den Bauherrn allerdings nicht davon, die übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in eigener Verantwortung zu beachten und einzuhalten, hierzu gehören insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, die Abstandsflächen und der Denkmalschutz.
Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1. a) BayBO sind Gebäude (auch Garagen) mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, gemäß Nr. 1. b) Garagen einschließlich überdachter Stellplätze im Sinn des Art. 6 Abs. 7 BayBO mit einer Fläche bis zu 50 m² verfahrensfrei und bedürfen somit keiner Genehmigung; in beiden Fällen darf es sich jedoch nicht um Grundstücke im Außenbereich handeln.
Dies entbindet den Bauherrn allerdings nicht davon, die übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in eigener Verantwortung zu beachten und einzuhalten, hierzu gehören insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit, die Abstandsflächen und der Denkmalschutz.
Terrassenüberdachungen sind gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1. g) BayBO bis zu einer Fläche von 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m nicht genehmigungspflichtig. Allerdings ist das Planungsrecht zu klären, eventuell wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Diese ist als isolierte Befreiung zu beantragen. Terrassenüberdachungen haben grundsätzlich Abstandsflächen einzuhalten. Weiterhin ist gegebenenfalls der Denkmalschutz zu beachten. An Baudenkmälern und in Ensemblebereichen und in der Nähe von Baudenkmälern sind Terrassenüberdachungen immer – unabhängig von der Größe – erlaubnispflichtig nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG).
Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind sämtliche Einfriedungen genehmigungspflichtig. In den anderen Bereichen sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2 m, gemessen ab der natürlichen Geländeoberfläche des Baugrundstücks, grundsätzlich nicht genehmigungspflichtig (Art. 57 Abs. 1 Nr. 7. a) BayBO). Dies entbindet den Bauherrn allerdings nicht davon, die übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in eigener Verantwortung zu beachten und einzuhalten, hierzu gehören insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit (z. B. etwaige gesonderte Festsetzungen in Bebauungsplänen) und der Denkmalschutz.
Es ist ein Antrag auf Nutzungsänderung zu stellen, da es sich um eine genehmigungspflichtige Änderung handelt. Zusätzlich ist eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Nürnberg erforderlich. Kontaktadresse hierzu: Stab Wohnen, Bestandsicherung von Wohnraum, Marienstr. 6, 90402 Nürnberg, Tel. 0911/2 31-30 35, siehe auch
Wenn es sich nicht um ein Hochhaus handelt, ist eine solche Maßnahme verfahrensfrei.
Wenn die Wärmedämmung weniger als 30 cm stark ist und der verbleibende Abstand zur Grundstücksgrenze mind. 2,50 m beträgt, ist diese Maßnahme ohne Auswirkung auf das Abstandsflächenrecht. Damit bedarf es keines Antrags auf Abweichung von den Abstandsflächen.
Bei verfahrensfreien Wärmedämmmaßnahmen ist jedoch zu beachten, dass im Falle eines Baudenkmals ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nötig ist. Dies gilt auch bei Gebäuden in einem denkmalgeschützten Ensemble.
Ladestationen mit einer Höhe von bis zu 2 m und einer Breite und Tiefe von jeweils bis zu 1 m können verfahrensfrei errichtet werden (siehe Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 b BayBO).
Dies entbindet den Bauherrn allerdings nicht davon, die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in eigener Verantwortung zu beachten und einzuhalten, hierzu gehören insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit und der Denkmalschutz.
Die Antwort hängt von der planungsrechtlichen Einstufung ab: Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind solche Dachgeschossausbauten stets genehmigungspflichtig.
Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB ist eine Genehmigungsfreistellung möglich, wenn deren Festsetzungen und die Regelungen der örtlichen Bauvorschriften (z. B. Stellplatzsatzung, Kinderspielplatzsatzung) eingehalten werden. Sind Befreiungen erforderlich, ist regelmäßig ein Bauantrag zu stellen.
Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB ist durch die BayBO-Novelle 2021 jetzt ebenfalls eine Genehmigungsfreistellung möglich. Eine solche umfasst auch die Errichtung von Dachgauben (siehe Art. 58 Abs. 2 BayBO).
In beiden Fällen setzt die Freistellung insbesondere voraus, dass die Bauordnungsbehörde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage des Genehmigungsfreistellungsantrags mitteilt, dass ein Genehmigungsverfahren durchzuführen ist.
Hinweis: Werden lediglich einzelne Aufenthaltsräume (keine zusätzliche Wohneinheit!) zu Wohnzwecken im Dachgeschoss eines überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes geschaffen und werden die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtiger Weise verändert (Dachgauben, Loggien…) wird keine Baugenehmigung benötigt (siehe Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 c BayBO).
Bei solchen verfahrensfreien Dachgeschossausbauten ist jedoch zu beachten, dass im Falle eines Baudenkmals ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nötig ist. Dies gilt auch bei Gebäuden in einem denkmalgeschützten Ensemble, sofern die äußere Gestalt des Gebäudes in erlaubnispflichtiger Weise geändert wird (neue Dacheindeckung, Dachflächenfenster, Gauben, Loggien, u. ä.).
Die Grundstücksteilungen werden nicht mehr von der Bauordnungsbehörde geprüft und genehmigt. Allerdings müssen bei einer Grundstücksteilung alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften (insbesondere Abstandsflächen, Brandschutz, Erschließung) vom Veranlasser in eigener Verantwortung eingehalten werden.
Abstandsflächen sind in Art. 6 BayBO geregelt. Es sind Flächen, die vor Gebäuden liegen und die von (oberirdischen) Gebäuden freizuhalten sind, um eine ausreichende Belichtung, Besonnung, Belüftung und sowie freie Flächen für notwendige Nebenanlagen zu gewährleisten. Man kann sich diese Flächen wie den Schattenwurf des Gebäudes (von Wand und Dach) vorstellen. Die Breite der Abstandsflächen ist normalerweise die Wandlänge, ihre Tiefe ist von der Höhe der Wand und des Daches abhängig.
Davon unabhängig ist die Mindesttiefe der Abstandsflächen aber immer 3 m. Für die Abstandsflächen gelten vor allem drei Regeln:
1. Sie müssen grundsätzlich auf dem (Bau-)Grundstück selbst liegen. Ausnahmen sind öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen oder Nachbargrundstücke, die nicht überbaut werden können. Abstandsflächen dürfen sich auch dann auf Nachbargrundstücke erstrecken, wenn sie per Abstandsflächenübernahme-Erklärung (Art. 6 Abs. 2 BayBO) vom Nachbarn übernommen werden.
2. Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken, d. h. zwischen zwei Gebäuden muss es immer einen Mindestabstand von 6 m geben, und der Mindestabstand zu anderen Grundstücken muss 3 m betragen.
3. Grundlage für die Planung bildet in der Regel die Abstandsflächensatzung der Stadt Nürnberg (AFS)
Abweichend von den oben dargestellten „normalen“ Regeln zu den Abstandsflächen gelten gemäß Art. 6 Abs. 7 BayBO für kleinere Gebäude Erleichterungen, so dass sie zum Nachbargrundstück oder zu anderen Gebäuden keine Abstandsflächen einhalten müssen.
Das betrifft vor allem Garagen, Carports oder andere Nebengebäude, z. B. Garten-häuschen, nicht jedoch Terrassenüberdachungen!
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein: - Anbaulänge aller Gebäude in Summe pro Grenze max. 9 m, an allen Grenzen zusammen max. 15 m; - Höhe (mit Berücksichtigung der Dach- bzw. Firsthöhe) im Mittel 3 m; - keine Aufenthaltsräume und keine Feuerstätten (Öfen).
Die Bauordnungsbehörde ist zuständig für den Vollzug der BayBO und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften für die Errichtung, Nutzung und Änderung von baulichen Anlagen.
Bäume und Hecken, auch als Einfriedung, sind jedoch keine baulichen Anlagen, sondern „nur“ Pflanzen.
Für Probleme, die sich im nachbarlichen Miteinander häufig durch das Grundstücksgrün ergeben, ist die Bauaufsicht daher nicht zuständig. In der Regel müssen solche Konflikte privatrechtlich gelöst werden. Weiterführende Hinweise bietet die Broschüre „Rund um die Gartengrenze“ des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz, welche unter dem nachfolgenden Link heruntergeladen werden kann. Konkrete Grenzabstände von Pflanzen sind dem Gesetz zur Ausführung des Bür-gerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) zu entnehmen.
Rund um die Gartengrenze<https://www.bestellen.bayern.de/application/applstarter?APPL=eshop&DIR=eshop&ACTIONxSETVAL(artdtl.htm,APGxNODENR:283773,AARTxNR:04000307,AARTxNODENR:333684,USERxBODYURL:artdtl.htm,KATALOG:StMJV,AKATxNAME:StMJV,ALLE:x)=X>
Die Nachbarbeteiligung wird in Art. 66 BayBO geregelt. Der Bauherr muss die Nachbarn (= Eigentümer der angrenzenden Grundstücke) vor Einreichung des Bauantrags über sein Vorhaben informieren, indem er ihnen den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorlegt. Wenn ein Nachbar Einwände hat, weil er unzumutbare Beeinträchtigungen oder die Nichteinhaltung nachbarschützender baurechtlicher Vorschriften befürchtet, kann er dies der Bauordnungsbehörde mitteilen.
Die Nachbarn können frei entscheiden, ob sie die Pläne unterschreiben oder nicht. Nachbarn, die ihre Zustimmung nicht erteilt haben, werden durch einen Abdruck des Genehmigungsbescheids mit Rechtsbehelfsbelehrung am Verfahren beteiligt. Bei mehr als 20 Nachbarn wird diese Zustellung regelmäßig durch Bekanntmachung im städtischen Amtsblatt ersetzt.
Ab Zustellung bzw. Bekanntmachung ist es einen Monat lang möglich gegen die Genehmigung Rechtsmittel einzulegen. Dies kann nur durch eine Klage beim Verwaltungsgericht Ansbach erfolgen.
Grundsätzliches zum Denkmalschutz erfahren Sie auf den städtischen Internetseiten der unteren Denkmalschutzbehörde. Für allgemeine Anfragen verwenden Sie das Kontaktformular.
Für eine weitergehende Beratung sind dann konkrete Unterlagen, wie Bau- und De-tailzeichnungen, Ausschreibungstexte, etc. erforderlich.
In Bayern wird kein Baulastenverzeichnis geführt. In den jeweiligen Bauakten sind im Einzelfall Angaben zu Abstandsflächenübernahmen oder Stellplatzsicherungen zu finden.
Auskünfte zu Stellplätzen, Abstandsflächen oder anderen Lasten auf dem Grundstück sowie zu Auflagen aus dem Genehmigungsbescheid können nur bei einem „berechtigten Interesse“ erteilt werden. Sie können mit den jeweiligen Eigentümernachweisen bzw. Vollmachten selbst mit fachlich geeignetem Personal in die Bauakten Einsicht nehmen.
Hierzu wäre ein Termin mit dem Bauarchiv der Bauordnungsbehörde zu vereinbaren:
Bei der Ausführung von Werbeanlagen sind die Vorschriften der BayBO, der Satzung der Stadt Nürnberg über Werbeanlagen (WaS) sowie gegebenenfalls des BayDSchG zu beachten. Werbeanlagen über 1 m² Fläche sind in der Regel genehmigungspflichtig, d. h. dafür ist ein Bauantrag zu stellen.
Allgemeine Fragen zum Baurecht werden kostenlos beantwortet, sofern ein 10- bis 15-minütiger Zeitrahmen nicht überschritten wird.
Umfangreichere bzw. nicht sofort klärbare Sachverhalte können wie folgt behandelt werden:
- im Rahmen einer formlosen schriftlichen Anfrage (für kleinere Vorhaben wie Garagen, Gartengerätehäuser usw.). Es fallen Gebühren nach Zeitaufwand an. Die Beantwortung erfolgt schriftlich, ist jedoch nicht rechtsverbindlich,
- im Rahmen eines formellen Vorbescheidsverfahrens nach Art. 71 BayBO für anspruchsvollere bzw. umfangreichere Vorhaben (Einfamilienhäuser und Größeres). Es fallen Gebühren nach dem bayerischen Kostengesetz an. Der Vorbescheid gilt 3 Jahre.
Hinweis: Auskünfte werden vorrangig telefonisch, per E-Mail oder schriftlich erteilt.
Telefonisch sind wir montags von 09:00 bis 15:30 Uhr sowie mittwochs und freitags, jeweils von 09:00 bis 12:30 Uhr, unter den Telefonnummern • 2 31-30 00 Bauordnungsbehörde sowie • 2 31-30 04 Stadtplanungsamt erreichbar.
